Vor kurzem hat jemand auf gutefrage.net gefragt, wo er
Informationen zu einer Ausbietungsgarantie findet und die Antworten darauf waren
von gefährlichem Halbwissen geprägt. Deshalb möchte ich hier ein paar Worte zu möglichen Bietverträgen
sagen.
Bietverträge - oder auch Ausbietungsgarantie genannt- sind regelmäßig der
Grund, warum die übrigen Bieter im Versteigerungstermin das Nachsehen haben.
Zwar kann der Gläubiger die Immobilie nicht selbst verkaufen, aber er kann mit einem
Bietinteressenten im Vorfeld des Versteigerungstermins einen Vertrag schließen.
Darin verpflichtet sich der Interessent für das Grundstück einen vorher
frei verhandelten Preis zu bieten. Der Gläubiger hat dann die Sicherheit, dass
er mindestens diesen Preis bekommen wird.
Das alleine wäre aber kein Grund für den Bieter einen solchen Vertrag
abzuschließen, da der Vertrag in dieser Form für den Bieter nur Nachteile
enthält. Er muss ja ein verbindliches Gebot für das Grundstück abgeben. Ein
solcher Vertrag wäre sogar sittenwidrig.Makler verweisen daher gerne auf mögliche Vorteile wie zum Beispiel die
besonders günstige Finanzierung oder eine exklusive Vermarktung nur an den
Vertragspartner. Schaut man aber genauer hin, bekommt man eine günstige
Finanzierung auch ohne den Vertrag und eine exklusive Vermarktung bei einer
Zwangsversteigerung ist unrealistisch. Das Objekt hängt im Amtsgericht aus,
steht im Internet und in zahlreichen Versteigerungskalendern. Daher sollte man
nie den Vertragsentwurf des Maklers akzeptieren.
Interessant wird der Bietvertrag erst, wenn es sich um eine echte
Ausbietungsgarantie handelt. Diese garantiert dem Bieter, dass er die Konkurrenz
im Versteigerungstermin „ausbieten“ darf. Dafür dass der Bieter sich verpflichtet,
das vereinbarte Mindestgebot abzugeben, gewährt der Gläubiger einen
Überbietschutz. Der vereinbarte Überbietschutz bewirkt, dass
Sie mehr bieten dürfen, als Sie bezahlen müssen. Sie zahlen nur das vereinbarte
Mindestgebot, selbst wenn fremde Gebote Sie zwingen, mehr zu bieten.
Grundsätzlich ist es durch diese Konstruktion sogar möglich,
im ersten Termin den Zuschlag für weniger als 50 % vom Verkehrswert zu
erhalten, obwohl die Wertgrenzen noch gelten. Dabei handelt es sich nicht um
einen Rabatt, sondern um eine Preisspanne, in der der vereinbarte Mindestpreis gleichzeitig,
der zu zahlende Preis ist. Sobald die Preisspanne nach oben durchbrochen wird,
erlischt die gesamte Vereinbarung.
Obwohl Bietverträge die Verpflichtung enthalten, ein
Grundstück zu kaufen, muss der Vertrag nicht zwingend von einem Notar
beurkundet werden. Im Zwangsversteigerungsverfahren wird eine fehlende
Beurkundung nämlich mit dem Zuschlag geheilt. Daher sind sowohl ein
Notarvertrag als auch eine private Vereinbarung möglich. Dies wurde vom
Bundesgerichtshof in seiner Urteilsbegründung zu der Entscheidung BGH IV ZR
85/07 vom 16.01.2008 bestätigt.
Sie sollten daher darauf bestehen, dass Sie ihren eigenen Vertrag
vorlegen dürfen und dieser ohne Notar geschlossen wird. Mit dem Zuschlag wird
der Vertrag gültig.
Kleiner Tipp: Sie können in dem Vertrag grundsätzlich alles
vereinbaren, aber nur zwei Punkte sind im Zweifelsfall einklagbar: der
Überbietschutz und der Schadensersatz.
also kann ich das Objekt fur 80 000 kaufen aber wurde bei der versteigerung 180 000 bieten konnen nach der Ausbietungsgarantie.
AntwortenLöschenist das möglich