und ewig grüßen die Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hat in drei verschiedenen Urteilen seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen grundlegend geändert und damit das Mietrecht nachhaltig verändert.

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Waren nach dem letzten Grundsatzurteil aus dem Jahre 2004 Schönheitsreparaturen ohne starre Fristen und Quotenregelungen zweifelsfrei anerkannt, hat sich für den BGH die Welt weitergedreht.

Nach § BGB sind Schönheitsreperaturen schon immer Sache des Vermieters, es sei denn er wältzt diese Pflicht auf den Mieter ab. Und seien wir ehrlich, welcher Vermieter hat das in der Vergangenheit nicht getan? Neu ist nun, dass der BGH die Möglichkeit verneint, diese Pflicht überhaupt zu übertragen, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Die Begründung des BGH ist dabei insoweit logisch, als dass der Mieter die Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigen muss, ohne dafür eine Aufwandsentschädigung zu bekommen. Die Frage nach der Angemessenheit der Entschädigung beantwortet Karlsruhe aber leider nur unzureichend. Die Richter fanden nämlich im konkreten Fall 14 Tage Mieterlass für unzureichend, ohne klarzustellen, was sie als angemessen empfunden hätten.

Übrig bleibt nur die Gewissheit, dass ein Mieter in keinem Falle Schönheitsreparaturen durchführen muss, wenn die Wohnung bei Übergabe unrenoviert war. Entsprechende Klauseln sind allesamt ungültig.

Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13

Blockupy Frankfurt am Main

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Der 18.03.2015 hat in Frankfurt gezeigt, dass es durchaus möglich ist friedlich zu demonstrieren, aber er hat auch gezeigt, dass das Recht auf Meinungsfreiheit nicht missbraucht werden darf.

Blockupy selbst beruft sich dabei auf den 18. März als geschichtsträchtiges Datum, und führt dafür den Beginn der Pariser Commune 1871 an.  Wer genau wissen möchte, was es damit auf sich findet bei Wikipedia eine entsprechende Erklärung. Deutlich interessanter für die heutigen Ereignisse ist aber ein Zitat, dass fälschlicherweise oft Voltaire zugeschrieben wird und während der französischen Revolution 1789 gerne verwendet wurde: " Ich verachte Ihre Meinung, aber ich gäbe mein Leben dafür, dass Sie sie sagen dürfen“.

Dieser Satz prägt unsere westlichen Demokratien bis heute. Das was heute morgen in Frankfurt geschehen ist, steht aber im direkten Widerspruch zu einem anderen wesentlichen Leitsatz aus dieser Zeit: "Die Freiheit des Einzelnen endet dort, wo die Freiheit des Anderen beginnt".

Der 18te März 2015 war kein guter Tag für Europa.

Der Bietvertrag

Vor kurzem hat jemand auf gutefrage.net gefragt, wo er Informationen zu einer Ausbietungsgarantie findet und die Antworten darauf waren von gefährlichem Halbwissen geprägt. Deshalb möchte ich  hier ein paar Worte zu möglichen Bietverträgen sagen. 

Bietverträge - oder auch Ausbietungsgarantie genannt- sind regelmäßig der Grund, warum die übrigen Bieter im Versteigerungstermin das Nachsehen haben. Zwar kann der Gläubiger die Immobilie nicht selbst verkaufen, aber er kann mit einem Bietinteressenten im Vorfeld des Versteigerungstermins einen Vertrag schließen. 

Darin verpflichtet sich der Interessent für das Grundstück einen vorher frei verhandelten Preis zu bieten. Der Gläubiger hat dann die Sicherheit, dass er mindestens diesen Preis bekommen wird.

Das alleine wäre aber kein Grund für den Bieter einen solchen Vertrag abzuschließen, da der Vertrag in dieser Form für den Bieter nur Nachteile enthält. Er muss ja ein verbindliches Gebot für das Grundstück abgeben. Ein solcher Vertrag wäre sogar sittenwidrig.Makler verweisen daher gerne auf mögliche Vorteile wie zum Beispiel die besonders günstige Finanzierung oder eine exklusive Vermarktung nur an den Vertragspartner. Schaut man aber genauer hin, bekommt man eine günstige Finanzierung auch ohne den Vertrag und eine exklusive Vermarktung bei einer Zwangsversteigerung ist unrealistisch. Das Objekt hängt im Amtsgericht aus, steht im Internet und in zahlreichen Versteigerungskalendern. Daher sollte man nie den Vertragsentwurf des Maklers akzeptieren.

Interessant wird der Bietvertrag erst, wenn es sich um eine echte Ausbietungsgarantie handelt. Diese garantiert dem Bieter, dass er die Konkurrenz im Versteigerungstermin „ausbieten“ darf. Dafür dass der Bieter sich verpflichtet, das vereinbarte Mindestgebot abzugeben, gewährt der Gläubiger einen Überbietschutz. Der vereinbarte Überbietschutz bewirkt, dass Sie mehr bieten dürfen, als Sie bezahlen müssen. Sie zahlen nur das vereinbarte Mindestgebot, selbst wenn fremde Gebote Sie zwingen, mehr zu bieten. Grundsätzlich ist es durch diese Konstruktion sogar möglich, im ersten Termin den Zuschlag für weniger als 50 % vom Verkehrswert zu erhalten, obwohl die Wertgrenzen noch gelten. Dabei handelt es sich nicht um einen Rabatt, sondern um eine Preisspanne, in der der vereinbarte Mindestpreis gleichzeitig, der zu zahlende Preis ist. Sobald die Preisspanne nach oben durchbrochen wird, erlischt die gesamte Vereinbarung.

Obwohl Bietverträge die Verpflichtung enthalten, ein Grundstück zu kaufen, muss der Vertrag nicht zwingend von einem Notar beurkundet werden. Im Zwangsversteigerungsverfahren wird eine fehlende Beurkundung nämlich mit dem Zuschlag geheilt. Daher sind sowohl ein Notarvertrag als auch eine private Vereinbarung möglich. Dies wurde vom Bundesgerichtshof in seiner Urteilsbegründung zu der Entscheidung BGH IV ZR 85/07 vom 16.01.2008 bestätigt.

Sie sollten daher darauf bestehen, dass Sie ihren eigenen Vertrag vorlegen dürfen und dieser ohne Notar geschlossen wird. Mit dem Zuschlag wird der Vertrag gültig.

Kleiner Tipp: Sie können in dem Vertrag grundsätzlich alles vereinbaren, aber nur zwei Punkte sind im Zweifelsfall einklagbar: der Überbietschutz und der Schadensersatz.